Les taux remontent vraiment depuis l’été 2025 : voici les chiffres qui le prouvent
On a longtemps cru que le pire était derrière nous. Après le pic de 4,20% de novembre 2023, les taux avaient reflué de 80 à 100 points de base jusqu’au printemps 2026. Un soulagement. Mais depuis l’été 2025, la tendance s’est inversée, discrètement d’abord, puis de façon plus nette.
L’Observatoire Crédit Logement / CSA le montre précisément : le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel s’établissait à 3,25% en février 2026, puis à 3,23% en mars 2026. Entre juin 2025 et février 2026, les prêts à 25 ans ont pris +20 points de base, les prêts à 20 ans +18 points de base, ceux à 15 ans +10 points de base. C’est une remontée sérieuse, pas un frémissement.
La Fédération bancaire française place le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat à 3,10% en mars 2026. L’écart avec les données Crédit Logement / CSA reflète les périmètres différents – mais dans les deux cas, la direction est la même : vers le haut.
Côté perspectives, l’association La finance pour tous anticipe un niveau autour de 4% dans les prochains mois, porté par la remontée de l’OAT 10 ans vers 3,8%. Cette trajectoire n’est pas liée à la conjoncture court terme. Un effort commercial printanier de certaines banques peut lisser la courbe momentanément, mais les fondamentaux obligataires ne plaident pas pour un retour à 2,5%.
Ce que vous coûte réellement votre crédit selon l’année où vous l’avez signé
Pour savoir si un remboursement anticipé a du sens, le premier réflexe est de retrouver son taux. Le tableau ci-dessous permet de se situer immédiatement, en croisant époque de signature, durée et taux actuels du marché selon les données CAFPI mai 2026 et la Banque de France.
| Époque de signature | Taux indicatif à l’époque | Durée typique | Taux actuel équivalent (mai 2026) | Intérêt à rembourser par anticipation |
|---|---|---|---|---|
| 2019-2020 | 1,00% – 1,50% | Inférieure à 19 ans | 3,20% (15 ans) / 3,33% (20 ans) | Faible à nul – votre crédit coûte très peu cher |
| 2022-2023 | 2,50% – 4,00% | 20 à 25 ans | 3,33% (20 ans) / 3,45% (25 ans) | Moyen – à calculer au cas par cas |
| 2024-2026 | 3,20% – 3,50% | 252 mois en moyenne (21 ans) | 3,33% (20 ans) / 3,45% (25 ans) | Limité – les taux actuels sont proches des taux souscrits |
Les taux d’usure officiels au 1er avril 2026 sont fixés à 4,48% pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans et 5,19% pour les prêts de 20 ans et plus. Ces plafonds légaux délimitent la zone dans laquelle aucun emprunteur ne peut se retrouver – et montrent l’écart entre le taux moyen du marché et la limite réglementaire.
Mais ce tableau ne dit qu’une moitié de la vérité. L’autre moitié, c’est ce que rapportent ses placements.
Rembourser par anticipation n’est rentable que si votre taux de crédit dépasse vos placements
C’est la logique centrale et elle est simple. Un remboursement anticipé, c’est un placement dont le rendement net est égal au taux de son crédit. Si son argent rapporte davantage ailleurs, rembourser est perdant.
Prenons un cas concret. Un emprunteur qui a signé en 2020 à 1,20% sur 20 ans dispose d’un crédit moins cher que l’inflation moyenne de la période. Le livret A est à 2,4% net. Un fonds euros en assurance-vie a rendu autour de 3 à 3,2% en moyenne sur 2025. Un PEA investi en actions mondiales fait historiquement mieux sur longue période. Rembourser par anticipation dans ce cas-là, c’est sacrifier du rendement pour un faux sentiment de rigueur.
La situation change pour un crédit signé en 2024 à 3,45% sur 25 ans. L’écart avec le livret A (2,4%) reste favorable au remboursement. Mais face à un fonds euros à 3,2% ou un PEA, la différence devient mince.
Il faut aussi intégrer les indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 3% du capital restant dû ou à l’équivalent de 6 mois d’intérêts (le montant le plus faible des deux). Elles réduisent mécaniquement l’avantage du remboursement anticipé.
- Cas clairement perdant : crédit signé avant 2022 à moins de 2%, épargne investie sur des supports dynamiques ou même un simple livret A. Rembourser revient à se priver de rendement.
- Cas neutre : crédit autour de 3,2% à 3,3% avec une épargne placée sur fonds euros ou livret réglementé. L’arbitrage est serré et dépend surtout de la situation fiscale et patrimoniale.
- Cas potentiellement gagnant : crédit au-delà de 3,5%, épargne dormante sur un compte courant ou un livret peu rémunéré, pas de projet d’investissement à court terme et IRA nulles ou faibles.
Encadré stratégie : 4 questions à se poser avant de rembourser un seul euro par anticipation
Avant tout remboursement anticipé, ces 4 questions méritent une réponse honnête :
- Mon taux de crédit est-il supérieur au rendement net de mes placements actuels ? Comparer le taux nominal du crédit avec ce que rapporte réellement l’argent mobilisé – après impôts et prélèvements sociaux. Un livret A à 2,4% net comparé à un crédit à 3,45%: l’écart est de 1,05 point. C’est significatif sur une somme importante.
- Mon épargne de précaution est-elle intacte ? La règle reste 3 à 6 mois de charges courantes disponibles immédiatement, hors tout remboursement anticipé. Liquider cette réserve pour rembourser un crédit est une erreur que les aléas de la vie transforment souvent en urgence coûteuse.
- Mon contrat prévoit-il des IRA et quel est leur montant exact ? Il suffit de demander un tableau d’amortissement actualisé à sa banque. Cinq minutes de calcul. Certains contrats prévoient l’exonération d’IRA en cas de mobilité professionnelle ou de revente.
- Mon investissement est-il locatif ? Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (régime réel). Rembourser par anticipation, c’est supprimer cet avantage fiscal. Pour un emprunteur dans une tranche marginale élevée, c’est un coût réel à ne pas ignorer.
Pour donner la mesure du sujet : l’encours total des crédits aux particuliers atteignait 1 538 milliards d’euros à fin mars 2026, selon la Fédération bancaire française. La durée moyenne des nouveaux prêts est désormais de 252 mois (21 ans), contre moins de 19 ans en 2020. Chaque décision d’anticipation produit ses effets sur ces horizons longs.
Faut-il rembourser si vous avez souscrit entre 2022 et 2024, quand les taux culminaient ?
Mon crédit à 3,8% ou 4% signé en 2023 vaut-il la peine d’être soldé plus tôt ?
À première vue, oui. Un crédit à 4% est nettement au-dessus d’un livret A à 2,4% et proche du rendement d’un fonds euros moyen (3 à 3,2% en 2025). Mais la réponse dépend du capital restant dû et des IRA. Si le capital restant est faible, l’effort de remboursement ne justifie pas le coût de l’opération. Si le capital est élevé et que les IRA sont nulles (certains contrats le prévoient), rembourser partiellement devient pertinent – à condition d’avoir conservé son épargne de précaution et de ne pas avoir de meilleur usage de cette liquidité à court terme.
La renégociation est-elle une alternative au remboursement anticipé en 2026 ?
C’est une piste sérieuse pour les dossiers du pic 2022-2024. Le taux moyen de la Fédération bancaire française atteignait 3,59% en janvier 2024 et s’établit à 3,10% en mars 2026. L’écart de 49 points de base peut justifier une renégociation pour des crédits importants avec beaucoup d’intérêts restants à courir. Mais la fenêtre se resserre : si les taux remontent vers 4% comme l’anticipe La finance pour tous, cette opportunité se referme rapidement. Et renégocier a aussi un coût – frais de dossier, parfois IRA – qui s’impute sur le gain.
Est-ce que rembourser en avance me protège si les taux montent encore vers 4%?
Non, pour un crédit à taux fixe. Le taux est figé à la signature. Que le marché monte à 4%, 5% ou 6%, son mensualité ne bouge pas. Le remboursement anticipé n’apporte aucune protection supplémentaire contre cette hausse. En revanche, rembourser peut alléger un bilan patrimonial et libérer de la capacité d’emprunt pour un autre projet. C’est une logique patrimoniale globale, pas une défense contre la hausse des taux – qui, pour un emprunteur à taux fixe, n’existe tout simplement pas.
La vraie alternative : où placer les 10000€ que vous vouliez mettre en remboursement anticipé
Prenons un cas concret. Un emprunteur avec un crédit à 3,33% sur 20 ans hésite entre rembourser 10000€ par anticipation et placer cette somme. Sur 5 ans, voici les deux scénarios.
En remboursant par anticipation, il économise l’équivalent des intérêts sur ce capital – environ 3,33% par an, soit 333€ la première année, dégressif ensuite. Sur 5 ans, le gain brut avoisine 800 à 900€ (avant IRA éventuelles). Mais il perd la liquidité de ses 10000€.
En plaçant sur un livret A à 2,4%, il récupère environ 1247€ d’intérêts nets sur 5 ans – moins que son taux de crédit, mais avec une liquidité totale. Sur un fonds euros à 3,1% moyen, le rendement dépasse légèrement son coût de crédit et l’argent reste accessible. Sur un PEA investi en actions, l’espérance de gain sur 5 ans dépasse historiquement ce niveau, avec plus de volatilité.
Et c’est là que la décision se joue vraiment. La production de nouveaux crédits à l’habitat a rebondi à 12,6 milliards d’euros en mars 2026, loin du creux de 6,9 milliards de février 2024. Les ménages recommencent à emprunter. Cela montre qu’ils considèrent l’endettement à taux fixe comme un outil, pas comme un fardeau.
Pour un taux de crédit inférieur à 3% – ce qui concerne tous les emprunteurs pré-2022 -, l’investissement financier domine mathématiquement. Pour un taux supérieur à 3,4%, la décision se resserre. Mais dans les deux cas, la déductibilité des intérêts en investissement locatif change tout : un emprunteur au régime réel qui rembourse par anticipation efface un avantage fiscal concret.
Attention au biais de confort : rembourser un crédit crée une sensation de libération immédiate qui n’est pas toujours rationnelle. Ne plus avoir de dettes procure un soulagement psychologique réel. Mais sur le plan financier pur, ce confort a un coût d’opportunité qu’il faut mesurer avant d’agir.
Mon avis tranché : non, rembourser par anticipation en 2026 n’est pas la priorité pour la majorité des emprunteurs
Je vais être direct. La plupart des emprunteurs français portent des crédits contractés avant 2022, à des taux compris entre 1% et 2%. Pour eux, rembourser par anticipation en 2026 est une erreur financière. Leurs crédits coûtent moins cher que l’inflation réelle, moins cher que la plupart des placements disponibles. Solder ce type de dette, c’est échanger un avantage durable contre une illusion de rigueur.
Les données le confirment : l’encours de crédits à l’habitat atteint 1283 milliards d’euros à fin mars 2026, avec une hausse de seulement +0,1%. Les Français ne se désendettent pas massivement. Et ils ont raison.
Mais pour les emprunteurs du pic 2022-2024, ceux qui ont signé entre 3,5% et 4,2%, la question mérite un calcul sérieux – surtout si leur épargne stagne sur un compte courant ou un livret peu rémunéré. Dans ce cas précis, rembourser une partie du capital peut être plus rentable que de laisser l’argent dormir.
Ce que je défends, c’est une logique simple : constituer ou consolider une épargne liquide et diversifiée avant tout remboursement anticipé. Un crédit immobilier à taux fixe est une couverture contre l’inflation et la hausse des taux futurs. Si les taux montent à 4%, son emprunt à 3,33% devient encore plus précieux. Ce n’est pas une dette dont il faut se débarrasser coûte que coûte. Mais c’est un outil qui demande à être géré avec méthode.
Alors avant de virer quoi que ce soit à son banque, posez-on une seule question : est-ce que cet argent travaille mieux là, ou ailleurs ? Dans la plupart des cas, la réponse est : ailleurs.
Bon à savoir – réglementation : les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont encadrées par la loi. Pour les crédits immobiliers à taux fixe, le plafond légal est de 3% du capital restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts – le moins élevé des deux. Certains contrats prévoient une exonération en cas de revente du bien, de décès ou de mobilité professionnelle. Ces conditions figurent dans l’offre de prêt initiale.
