Résumé rapide : la renonciation à recours est une clause contractuelle par laquelle le bailleur et/ou le locataire s’engagent à ne pas exercer de recours l’un contre l’autre en cas de sinistre. Autorisée dans les baux professionnels et commerciaux, elle simplifie la gestion des sinistres mais a des implications directes sur les contrats d’assurance dommages aux biens.
Souvent présente dans les baux professionnels, la clause de renonciation à recours reste méconnue de nombreux locataires et bailleurs. Pourtant, ses conséquences – notamment en matière d’assurance – peuvent être considérables. Avant de signer un bail comportant une telle stipulation, il est essentiel d’en comprendre la portée exacte.
Qu’est-ce qu’une renonciation à recours dans un bail professionnel ?
La renonciation à recours est une stipulation contractuelle par laquelle une partie s’engage à ne pas exercer d’action en réparation contre son cocontractant, même lorsque ce dernier est responsable d’un dommage. Elle repose sur le principe de liberté contractuelle consacré par l’article 1102 du Code civil.
Cette clause peut prendre deux formes :
unilatérale : une seule partie renonce à exercer un recours contre l’autre. Par exemple, le locataire renonce à agir contre le bailleur en cas d’incendie, quand bien même celui-ci en serait responsable.
Réciproque : les deux parties renoncent mutuellement à tout recours l’une contre l’autre, ainsi que contre leurs assureurs respectifs. Cette configuration est la plus fréquente dans les baux professionnels.
À noter : cette clause est expressément interdite dans les baux d’habitation régis par la loi Quillot du 6 juillet 1989. En revanche, elle est valide dans les baux saisonniers, commerciaux et professionnels, dès lors qu’elle ne contrevient pas à l’ordre public.
Quel est l’intérêt de cette clause pour les parties ?
Bien rédigée, la renonciation à recours réciproque présente des avantages concrets pour le bailleur comme pour le locataire.
Elle permet avant tout d’éviter les contentieux liés aux sinistres courants – incendie, dégât des eaux, vol, explosion – dont l’origine est parfois difficile à déterminer. En neutralisant les actions croisées, elle fluidifie la gestion des sinistres et préserve la relation contractuelle.
Sur le plan assurantiel, la renonciation réciproque permet également d’éviter les cumuls de garanties. Le bailleur n’a plus besoin d’assurer sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du preneur, et ce dernier peut se dispenser de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs à l’égard du propriétaire. Chaque partie assume ses propres risques via sa propre police.
Cette clause est ainsi perçue comme un gage de confiance mutuelle, particulièrement adaptée aux situations où bailleur et locataire partagent une communauté d’intérêts.
Quelle est son importance en matière d’assurance dommages aux biens ?
C’est sur ce terrain que la renonciation à recours produit ses effets les plus significatifs. Elle fait directement obstacle au recours subrogatoire prévu à l’article L.121-12 du Code des assurances : l’assureur qui indemnise son assuré ne peut normalement plus se retourner contre le responsable du sinistre.
Toutefois, la Cour de cassation a précisé (Civ. 1ère, 17 mars 1998) que, sauf stipulation contraire, le recours contre l’assureur du responsable reste possible, même en présence d’une renonciation à recours. C’est pourquoi les clauses les plus protectrices visent expressément les parties et leurs assureurs.
Deux points de vigilance s’imposent :
déclarez la clause à votre assureur. L’insertion d’une telle clause constitue une aggravation du risque assuré. En cas d’omission, l’article L.113-9 du Code des assurances prévoit l’application d’une règle proportionnelle d’indemnité, qui peut réduire significativement votre indemnisation en cas de sinistre.
Souscrivez une assurance dommages aux biens adaptée. Comme l’illustre un arrêt de la Cour d’appel de Rouen du 31 mai 2018, un bailleur qui n’avait pas assuré son bien s’est retrouvé sans recours contre son locataire après un incendie dévastateur, la clause de renonciation faisant obstacle à toute action. La clause ne dispense pas de s’assurer correctement.
Enfin, rappelons que la renonciation à recours ne neutralise pas les recours des voisins et des tiers. Une assurance en responsabilité civile demeure indispensable.
Ce qu’il faut retenir avant de signer
La clause de renonciation à recours est un outil contractuel efficace, à condition d’être comprise et correctement coordonnée avec vos polices d’assurance. Avant de la signer, consultez votre assureur pour adapter vos garanties en conséquence. En cas de doute sur sa portée ou sa rédaction, le recours à un professionnel du droit ou de l’assurance est vivement recommandé.
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